GRESBとは、Global Real Estate Sustainability Benchmarkの略称で、PRIを主導した欧州の主要年金グループを中心に2009年に創設された不動産会社・ファンドのESG配慮を評価する制度のことです。

GRESBは「GRESBリアルエステイト」「GRESBインフラストラクチャー」「GRESBリアルエステイトデット」の3種類の評価システムに分かれており、対象となる不動産会社・ファンドによって異なります。

• GRESBは会社・ポートフォリオレベルのESG評価指標
• CASBEE, LEED, DBJ, GB認証などは建物レベルの総合的な環境性能認証
• BELLは省エネルギー性能に特化した認証

GRESBが注目される背景

1. ESG投資の潮流

ESG投資は従来の財務情報に加えて、環境・社会・ガバナンスの要素も組み込んだ投資判断のことで、世界的な潮流になっていますが、このESG投資の波が不動産投資信託(REIT)や不動産投資においても加速しています。

不動産は、もともと環境や社会に関する課題解決に貢献できるポテンシャルが大きく、日本の抱える諸課題に対応するとともに、中長期的なリターンを確保できる可能性があるとして期待されていました。
近年J-REIT市場及び国内不動産市場の価値と規模を高めるためにも、ESGはますます重要視されており、その一つとして「環境不動産」が注目されています。

2. 環境不動産

環境不動産とは、その名の通り、一般的な耐震などの性能に加え、環境性能を有した「安全・安心・環境にも配慮した」不動産を指します。
建築・不動産セクターからのCO₂排出の割合は決して少なくありません。2019年度時点で日本の二酸化炭素排出量の約3割を占めており、環境性能の高い不動産が注目されています。

環境不動産は、専門の評価機関によって評価され、CASBEEやBELS等を代表とする評価基準によって認証されます。
設計の段階で環境への配慮が行われていたり、ライフサイクルCO₂の排出量が一定未満であるといったことが評価対象の一部になっています。

国土交通省主催の委員会で発表されたデータによると、環境認証を取得している物件は取得していない物件に比べ新規成約賃料が4.4%高いという結果が出ており、ESG投資を重視する企業等をテナントに誘致することで、物件の稼働率向上や賃料の上昇も期待できます。

3. REITと脱炭素市場

REIT(リート：Real Estate Investment Trust)は、不動産投資信託の略称であり、通称「J-REIT」とも呼ばれますが、国内のREIT市場の中では約7割の売買シェアを海外の投資家が持っているといわれます。ESG投資への注目が世界的に高まる中、GRESBなどの国際的なESG評価基準は海外投資家にとって重要な指標であり、これが国内REIT市場の脱炭素の流れも後押ししている一つの理由と言われています。